1月70城房價漲幅再度收窄 房企降價端倪隱現

2月24日，國家統計局發布1月70城市房價(jia) 變化情況。其中，52個(ge) 城市的新建商品住宅（不含保障房）價(jia) 格環比上漲，13城下跌，5城持平。上漲的城市數量比去年12月減少，下跌的城市數量增加，從(cong) 而使70城房價(jia) 的整體(ti) 漲幅出現收窄。

熱點和非熱點城市之間的差別仍然清晰可見。大部分熱點城市的房價(jia) 表現為(wei) 持平或下跌，一些城市的房價(jia) 已跌回去年同期。廣大二三線城市和東(dong) 北、中西部城市，則繼續領跑漲幅榜，但整體(ti) 漲幅已低於(yu) 去年末。

這是在去年四季度因市場升溫而出現上漲後，70城市房價(jia) 環比漲幅再度出現回調。有分析認為(wei) ，傳(chuan) 統淡季的到來和樓市調控的擴圍，成為(wei) 房價(jia) 漲幅下滑的因素。

但此輪變化或將意味著房價(jia) 深度調整的出現。其中，恒大在年前的降價(jia) 行為(wei) ，可能成為(wei) 房價(jia) 調整的先聲。

熱點城市價(jia) 格跌回去年

在持續了近兩(liang) 年的調控之後，熱點城市的房價(jia) 已經無力反彈。在統計局單列的15個(ge) 熱點城市中，有7個(ge) 城市的新房價(jia) 格環比下降，3個(ge) 持平，5個(ge) 上漲。同比來看，有11個(ge) 城市的新房價(jia) 格跌至去年同期以下。

一線城市中，除廣州外，北京、上海、深圳的新房價(jia) 格全部同比下跌，使得一線城市新房價(jia) 格同比由漲轉跌。二手房價(jia) 格則已連續16個(ge) 月回落。

這種調整的局麵，以前期房價(jia) 上漲較快、政策較為(wei) 嚴(yan) 厲的深圳為(wei) 甚。

有機構統計顯示，2018年1月，深圳市新建商品住宅成交均價(jia) 54240元/平方米，連續16個(ge) 月下降。

2016年10月，深圳出台調控樓市的“深八條”，提出包括強化限購、差別化信貸在內(nei) 的8條措施。據深圳中原研究中心監測，“深八條”實施前，深圳的新房開盤銷售率基本在60%以上，而整個(ge) 2017年，這一比例已降至25.2%。

另據官方統計，去年深圳新房成交麵積為(wei) 十年來最低，二手住宅成交套數較2016年下降33.7%。今年1月，深圳的新房成交量仍在下降。

相比之下，二三線城市仍是房價(jia) 領漲者。今年1月，大連、昆明、襄陽的房價(jia) 環比漲幅分別為(wei) 1.6%、1.4%和1.2%，位居70城市漲幅榜前三。但與(yu) 去年四季度相比，最高漲幅已有明顯收窄。

2017年，因板塊輪動效應、政策調控不甚嚴(yan) 厲等因素，中西部城市和廣大三四線城市的交易量大幅增長，並推動當年的房地產(chan) 市場成交規模創下曆史新高。因此，進入2017年以來，這些區域就已經取代一線城市，成為(wei) 房價(jia) 領漲者。

在納入統計範圍的70城之外，仍有大量三四線城市房價(jia) 出現明顯上漲。但這一樣本內(nei) 的變化，仍被認為(wei) 反映出房地產(chan) 市場不斷分化的現實。

多數分析人士認為(wei) ，樓市調控政策正在三四線城市和中西部區域蔓延，但與(yu) 熱點城市相比，其力度相對較小。因此，房價(jia) 分化的情況不會(hui) 在短期內(nei) 發生改變。

恒大打響降價(jia) “第一槍”？

房價(jia) 漲幅收窄和房價(jia) 下降城市增多，使得70城市的平均房價(jia) 漲幅出現下滑。根據統計局測算，今年1月70城市新房價(jia) 格平均環比上漲0.34%，比去年12月的0.48%有所下降。

自從(cong) 啟動本輪房地產(chan) 調控以來，70城市平均房價(jia) 環比漲幅整體(ti) 呈收窄趨勢，但也間或有反彈出現。其中，去年第四季度，70城房價(jia) 平均漲幅就連續三個(ge) 月反彈。

這種反彈與(yu) 房企的銷售節點安排有關(guan) 。為(wei) 衝(chong) 擊年度銷售業(ye) 績，房地產(chan) 企業(ye) 在去年四季度明顯加大推盤力度，使得整體(ti) 成交量回升，並帶動房價(jia) 漲幅的擴大（主要是二三線城市）。去年12月單月的銷售額還創下有記錄以來的新高。

分析人士普遍認為(wei) ，1月70城房價(jia) 環比漲幅再度收窄，既與(yu) 臨(lin) 近春節的季節性因素有關(guan) ，又可歸咎為(wei) 調控政策的持續擴圍。

春節長假前夕的2月13日，淄博市對部分區域實施限價(jia) 、限售等措施。2月14日，濟南市濟陽縣發文調控，提高了購房的信貸門檻，並對新房實施“限售令”。衢州市則提高了公積金貸款的門檻。

央行在近日發布的去年第四季度貨幣政策執行報告中，也強調，“進一步完善宏觀審慎政策框架，加強影子銀行、房地產(chan) 金融等的宏觀審慎管理。”

我愛我家集團副總裁胡景暉認為(wei) ，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基調並未改變，2018年全國樓市從(cong) 緊趨嚴(yan) 的政策趨勢，以及穩中有降的房價(jia) 趨勢也不會(hui) 有變。未來全國房價(jia) 將維持平穩和理性，逐步恢複合理水平。

同策研究院則認為(wei) ，無論是房價(jia) 變化還是監管層的表態，都反映出“本輪樓市調整的大趨勢已經確立”。

按照同策研究院院長助理張宏偉(wei) 的觀點，曆輪樓市進入調整期都會(hui) 有“大幅降價(jia) ”或“降價(jia) 潮”現象的發生。當本輪樓市調整大趨勢確立之後，這種現象也難避免，預計會(hui) 在2018年的二三季度集中發生。其中，前期房價(jia) 上漲過快的城市有可能率先出現。

張宏偉(wei) 是根據推盤周期、銷售目標、資金兌(dui) 付壓力等諸多因素推斷出這一時間節點的。他表示，恒大在春節前的全麵降價(jia) 行為(wei) ，便是一種先兆。

春節前夕，有媒體(ti) 報道稱，自2月1日至2月28日，恒大地產(chan) 全國所有樓盤享基礎優(you) 惠88折，部分項目限量折扣特價(jia) 房(額外最高95折)。隨後，恒大方麵確認了這一消息。